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高房价的背后隐藏着什么?
2017-04-28 15:48:40 卡宝宝整理
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    摘要

一线和二线热门城市土地市场持续火爆,以上海为例,那些在上海远郊的新拍卖的土地,未来大多的成本价多高于目前周边在售房价的50%-100%。正常情况下,而这些土地在未来2-3年内将开售。

也就是说,若上海的房价年化增长率低于20%,则今年这批新拍土地的开发商在这些地块将面临亏损,也就是说将会有价值数千亿的土地被套牢。

但是——

若年化增长率高于20%,房价将更为扭曲,3年后外环以内的新房单价要上10万,在没有恶性通胀的前提下,这无疑是恐怖的。

往回看,过去几年一线城市面粉高于面包价,似乎一直都时而发生。但类似于今年上海这种大面积、长时间的远郊土地暴涨情形还是从未有过的,那些进城需要上高速的松江、嘉定的住宅用地单价已超杭州市中心的地价。一块地价值几十亿,而从上市公司看,全中国年利润超过10亿的企业,也就几百家。而在香港市场,市场对很多大型房地产公司的估值也就一块地王的价格,看来那些海外的机构投资者们意识到这个市场会崩。

如何判断房价有无泡沫?

我认为房价有无泡沫的核心就是看租售比,或者未来潜在租售比。若租售比很低,即使房价再贵也不能叫泡沫。比如若1000万的房产若年租金可达80万,就没有泡沫,这时候就算房子卖不出去,房地产公司持有便可,最严重的情况也就是出现流动性风险,并不会发生系统性风险。

但现实是一线城市1000万的房产年租金仅仅为20万左右,扣除装修折旧空闲间隙等因素年回报率仅有1.5%。对于资金成本为5%的持有人而言,若资产价格不变,每年的现金流为负35万元。也就是说在市场利率在5%的情况下,整个住宅市场需要每年注入3.5%的资金才能自我维系。现在是谁在注入呢?所有在一线城市有房的人都在这么做。有人说他有一套1000万元的房产,自住,没有贷款,不存在现金流的流出。但经济学中讲的是机会成本,若这1000万元放在其他地方,就会有50万元的正现金流。

究竟是什么维系着某些城市的高房价,而某些城市却大量过剩呢?那就是土地供应的人为稀缺性。上海这几年土地住宅供应量只有2000年初的一半,而常住人口比那时候多了近一半。也就是说人均新房面积占有只有原来的1/3了,算上过去十多年人均收入大概增长了3倍左右,两个因素叠加也就能解释房价10倍以上的涨幅。但事实上上海市郊有成片未开发区域。

一线城市通过控制住宅用地的供应,人为地埋下了一场未来的危机,供给端用的是计划经济那套,而需求段用的是市场。这种人为的干预使得价格体系的扭曲,使得资源无法得到最优的配置。

看了大神对楼市的分析,你是不是有种心力交瘁的无奈感!想要赚钱买房,除了认真工作,也别忘了稳健理财。

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